Toplu Yapılar ve Klasik Kat Mülkiyeti Açısından Bir Değerlendirme
DOÇ. DR. MEHMET ŞENGÜL
2007 yılından sonra ve 5711 sayılı Kanun çerçevesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) yapılan kapsamlı değişikleri çerçevesinde, birden fazla parsel üzerinde toplu yapı uygulaması yasal bir temele kavuşmuştur. Bu çerçevede, toplu yapılara özgü olarak KMK m. 66 vd. maddeleri düzenlenmiş, yine Kanun’un bazı maddelerine toplu yapılara ilişkin ayrık durumlara özgü hükümler serpiştirilmiş (KMK m. 29, 38), ayrıca KMK m. 74 hükmüyle de toplu yapılara ilişkin özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümlerin, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edileceğine yer verilmiştir.
Toplu yapılara ilişkin hükümler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, teorik ve uygulama açısından bir takım aksaklık ve belirsizliklerin bulunduğu açıktır. Bunlardan biri de, toplu yapılarda yönetim planı değişikliğine ilişkindir. Bilindiği üzere, Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı KHK’da Değişiklik Yapılmasında Dair bir Kanun teklifi çerçevesinde KMK’da da bazı maddelerin değiştirilmesi gündeme gelmiş ve değişiklik teklifi ilgili komisyondan geçmiştir. Yapılması düşünülen değişiklerden biri de toplu yapılarda yönetim planı değişikliğine ilişkin nitelikli çoğunluğa dairdir.
Halihazırda, toplu yapılarda yönetim planı değişikliğini düzenleyen hüküm KMK 70 maddesidir. Söz konu düzenleme, yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunu aramaktadır. Komisyondan geçen Kanun teklifinde ise buradaki “beşte dört” çoğunluk “üçte ikiye” indirilmektedir. Değişiklik teklifine bakıldığında, buradaki nitelikli çoğunluğun azaltılmasının gerekçesi olarak malik sayısının fazla olduğu toplu yapılarda, yönetim planlarının değiştirilmesinde karşılaşılan güçlük ve sorunlar gösterilmektedir.
Değişiklik Teklifi Yerindedir, Ancak Yeterli Değildir.
Hemen belirtelim, söz konu değişikliğin ve nitelikli çoğunluğun azaltılmasının yerinde olduğu ifade edilebilir. Bununla birlikte, hükümdeki değişiklik gerekçesinin toplu yapılarda bağımsız bölüm sayısının çok fazla olması ve yönetim planlarının da bu nedenle değiştirilemediği şeklindeki gerekçe üzerinde bir kez daha düşünülmesinin gerektiği inancındayız. Zira, böyle bir gerekçe, toplu yapılara ilişkin hukuki normların ve fiili uygulamaların tamamını kapsar nitelikte değildir. Yine, bu gerekçe ile çelişen ve pek çok toplu yapıdan çok daha fazla bağımsız bölümü bünyesinde barındıran klasik dikey kat mülkiyetine konu yapılaşmalar da vardır. O halde, toplu yapılarda beşte dört çoğunluğun üçte ikiye indirilmesi yönündeki KMK m. 70’deki değişikliğin, klasik dikey kat mülkiyetini düzenleyen KMK m. 28 hükmünü de kapsar şekilde yapılmasının yerinde olacağı kanaatindeyiz. Şöyle ki;
Öncelikle, toplu yapıların tek parsel ve komşu parsel toplu yapılar şeklinde bir ayrımca tabi olduğunu belirtmek steriz. Elbette ki, “Site” olarak da ifade edilen pek çok toplu yapı uygulamasında oldukça fazla sayıda bağımsız bölümle karşılaşılması olasıdır. Örneğin, tek parselden ve onlarca bloktan oluşan toplu yapı uygulamalarında her bir bloktaki bağımsız bölüm sayısı da düşünüldüğünde binlerle ifade edilebilecek kat malikinin bulunması olasıdır. Benzer şekilde, birkaç ayrı parsel üzerinde kurulmuş ve yine üzerinde pek çok blok ve münferit bağımsız bölümden (villa) oluşan toplu yapı uygulamaları ile karşılaşılması da mümkündür. İfade ettiğimiz tek ya da komşu parsel toplu yapılarda yüzlerce kat malikinin bir araya gelerek ve dahası beşte dört gibi oldukça fazla bir nitelikli çoğunluğu sağlayarak yönetim planı değişikliğine gitmeleri elbette ki zordur.
Ancak, öyle toplu yapılar vardır ki, sayıları çok daha az olabilir. Mesela, tek parselde ayrık nizamda inşa edilmiş 10 villa “tek parsel toplu yapı”dır. Benzer şekilde, iki parselde ve her bir parselde 5 kattan oluşan 2 bloklu bir “komşu parsel toplu yapı”da bağımsız bölüm sayısı sadece 10’dur. Görüldüğü üzere, her iki örnekte de yapılaşmalar toplu yapı niteliğindedir ve fakat malik sayısı oldukça azdır. O halde, Kanun değişikliği çerçevesinde, az ya da çok olmasına bakılmaksızın tüm toplu yapılarda yönetim planı değişikliğinin beşte dörtten üçte ikiye indirildiği ifade edilebilir. Dolayısıyla toplu yapıların çok kalabalık olması ve yönetim planının değiştirilmesi yönünde kat malikleri arasında uzlaşının ve uyuşmanın bir türlü sağlanamaması şeklindeki Kanun değişiklik gerekçesi yerinde olmakla birlikte tüm toplu yapıları kapsar şekilde bir gerekçe sayılamaz.
Klasik Kat Mülkiyetine Konu Yapılarda Değişiklik İhtiyacı
Belirttiğimiz husus şu açıdan da önemlidir; bilindiği üzere tek parsel ve tek anayapıdan oluşan ve bünyesinde birden fazla bağımsız bölümü barındıran yapılaşmalara “klasik dikey kat mülkiyeti” denmektedir. Örneğin, parsel üzerinde iki kattan oluşan yapılaşmada her bir bağımsız bölüm TMK m. 998 uyarınca kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilerek taşınmaz niteliğini kazanır ve artık TMK m. 704 hükmünce de taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturur. Bu durumda, artık klasik dikey kat mülkiyetine konu yapılaşmaya ilişkin KMK hükümlerinin uygulama alanı bulacağı açıktır.
Ancak, klasik dikey kat mülkiyeti, ifade ettiğimiz gibi en az 2 bağımsız bölümden oluşabileceği gibi, onlarca bağımsız bölümü de içerebilir. Örneğin, tek parsel ve tek anayapıda 30 katlı ve her bir katta 10 bağımsız bölümden oluşan ve uygulamada “rezidans” ya da “iş hanı” olarak ifade edilen klasik dikey kat mülkiyeti şeklindeki yapılaşmalarla karşılaşılabilir. Yine, tek parsel tek anayapıdan oluşan ve “AVM” olarak adlandırılan onlarca mağaza, iş yeri ve konutu bünyesinde barındıran klasik dikey kat mülkiyeti uygulamalarıyla da sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Görüldüğü üzere, öyle bazı toplu yapılar vardır ki, bunların sayısı bir ya da iki elin parmaklarının sayısını geçmeyebilir. Buna karşılık öyle bazı klasik dikey kat mülkiyetine konu yapılaşmalar vardır ki, onlarca hatta yüzlerce bağımsız bölümü bünyesinde barındırabilir. O halde, KMK m. 70 hükmüne yapılacak değişikliğin gerekçesi kapsayıcı olmadığı gibi KMK m. 28 hükmüne tabi klasik dikey kat mülkiyetine konu yapılaşmalar dışlaması nedeniyle de yerinde değildir. Bu çerçevede hala “beşte dört” çoğunluk arayan KMK m. 28 hükmünün de değiştirilmesinin, nitelikli çoğunluğun “üçte iki”ye indirilmesinin gerekli olduğu ifade edilebilir. Zira, ister klasik kat mülkiyetine isterse toplu yapı hükümlerine tabi olsun uygulamada, gerek kat mülkiyeti kurulurken öngörülemeyen ya da eksik bırakılan hükümler sebebiyle ya da zamanla değişen şartlara uyum sağlayamama nedeniyle yönetim planı değişikliklerinin yapılması neredeyse zorunlu hale gelmektedir. Toplu yapılarda olduğu gibi pek çok bağımsız bölümü içeren klasik kat mülkiyetin konu yapılaşmalarda da “beşte dört” çoğunluk kararı çok fazla olduğu için, bir türlü değiştirilemeyen yönetim planı vakıaları ile karşılaşılması olasıdır. Bu da kat mülkiyeti ilişkisini, sitedeki ya da apartmandaki yaşamı çekilmez hale getirebilmektedir.
Kural Olarak Yönetim Planı Değişikliğinde Hakimin Müdahalesi İstenemez
Yönetim planı değişiklik yapılması münhasıran kat malikleri kuruluna ait bir yetkidir. Dolayısıyla, emredici hukuk kurallarına aykırılık halinde KMK m.28/3’e göre kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre hâkimin müdahalesi talep edilebilir ise de, böyle bir aykırılığın bulunmaması halinde kat malikleri kurulunca beşte dört çoğunluk sağlanmadıkça yönetim planında değişiklik yapılması mümkün değildir. Dahası, olağan ya da olağan üstü genel kurul toplantısında yönetim planı değişikliğinin kabul edilmemesi halinde, hakimin KMK m. 33 çerçevesinde kat maliklerinin iradesi yerine geçecek şekilde hüküm tesis etmesi ve yönetim planında değişiklik yapması da mümkün değildir. Yargıtay kararlarında da “(…) yönetim planı, tüm kat malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde bulunduğundan, hakim, değişikliği, onaylamayan kat maliklerinin iradesi yerine kaim olup onların değişikliğe muvafakat etmiş sayılmalarına da karar veremez.’’ şeklindedir (Bkz. Y.18.HD., 20.06.2016, E. 2016/3697, K. 2016/9866; Y.20.HD., 12.03.2019, E. 2019/287, K. 2019/1688; Y.18. HD., 09.12.2015, E. 2015/4800, K. 2015/18113)
Gelinen noktada, yönetim planı değişikliği için mutlaka kat malikleri kurul toplantısının yapılmasının gerekli olduğu, bunun olağan ya da olağan üstü genel kurul şeklinde olabileceği düşünüldüğünde, uygulamada bırakın söz konu nitelikli karar yeter sayısının sağlanmasını, belirtilen sayısal çoğunlukla toplantıların yapılamadığı da bir gerçektir. O halde, “beşte dört” çoğunluğun fazla olduğu, bunun “üçte ikiye” indirilmesinin yerinde olacağı ve fakat bunun sadece toplu yapılarla sınırlı tutulmamasının, aksine KMK m. 28 hükmünün de değiştirilmek suretiyle KMK’ya tabi tüm yapılaşmalarda yönetim planı değişikliğinin “üçte iki” olmasının gerektiği inancındayız.
Toplu Yapılarda Temsilciler Kuruluna Dayalı Düzenlemenin Yetersizliği
Kanun teklifine getireceğimiz bir diğer eleştirimiz de şudur: Değişiklik yapılması teklif edilen KMK m. 70 hükmüne göre “toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu” ile yönetim planının değiştirileceğini düzenlenmektedir. Komisyondan geçen Kanun değişikliği teklifi ise sadece maddedeki nitelikli çoğunluğu azaltmakta, yani “beşte dördü” “üçte ikiye” indirmektedir. Hükümde bunun dışında bir değişikliğe gidilmemekte ve diğer ifadeler aynen muhafaza edilmektedir.
Görüldüğü üzere, söz konu düzenleme, “toplu yapı temsilciler kurulu iyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölüm tam sayasına” göre düzenleme getirmekte ve beşte dört çoğunluğu üçte ikiye indirmektedir. Acaba, söz konu düzenlemenin lafzi yorumundan hareketle, sadece toplu yapı temsilciler kurulunun varlığı halinde mi söz konu değişiklik uygulanacaktır? Diğer bir anlatımla, toplu yapı temsilciler kurulu şeklinde bir organın bulunmaması halinde, yani kararın kat malikleri genel kurulunca alınacağı hallerde beşte dört çoğunluk geçerli olmaya devam mı edecektir?
Bu yönde, Kanun yapma tekniğine ilişkin eleştirilerimizi de ifade ederek şu hususların bilinmesinde fayda görmekteyiz; öncelikle, ister tek isterse komşu parsellerden oluşsun, toplu yapılarda asıl karar ve yönetim organı toplu yapı kat malikleri kuruludur. Nitekim, KMK m. 69/III. fıkrasında bu husus açıkça şu şekilde ifade edilmiştir: “Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”
Buna karşılık, toplu yapılarda karar ve yönetim organı olarak oluşturulacak “toplu yapı temsilciler kurulu”, istisnai bir organdır. Zira, toplu yapı temsilciler kurulu, ancak yönetim planında bu yönde açıkça bir düzenlemeye yer verilmişse oluşturulacak bir organdır. Nitekim, KMK m. 69/III. fıkrasının ikinci cümlesinde bu husus da açıkça şu şekilde ifade edilmiştir: “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir…“
Görüldüğü üzere, toplu yapı temsilciler kurulu, ancak yönetim planında toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislere ilişkin karar alma ve yönetim organı olarak “toplu yapı temsilciler kurulu”na verilmesi halinde oluşturabilecek bir organdır. Böyle bir organ, yönetim planında düzenlenmemişse, kaç bağımsız bölümden oluşursa oluşsun, toplu yapı kat malikleri kurulu hem karar hem de yönetim yetkisine sahiptir. Dolayısıyla, işletme projesinin onaylanması ya da yönetici seçimi gibi olağan yönetim işlerine ilişkin kararlar yanında örneğin şayet yönetim planı değiştirilecekse bu değişikliğe ilişkin kararlar da toplu yapı kat malikleri kuruluna ait olacaktır.
Ancak, hal böyle olmakla birlikte, toplu yapılarda yönetim planı değişikliğine ilişkin hüküm getiren KMK m. 70 hükmünde, “asıl” olan kat malikleri kurulundan hiç söz edilmeksizin doğrudan “istisnai” bir organ olan “temsilciler kurulu”na göre bir düzenleme getirilmesi ve “Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” şeklinde bir ifadeye yer verilmesi, başta kanun yapma tekniği olmak üzere pek çok açıdan eleştiriye açıktır.
İşte tam da burada, Kanun değişikliğinde söz konu düzenlemenin aynen korunmasının ve sadece “beşte dört” ifadesinin kaldırılarak “üçte iki” çoğunluğun hükme derç edilmesinin de belirttiğimiz eleştirilerin devamına neden olduğunu ifade etmek isteriz. Zira, yönetim planında açıkça bu organdan söz edilmemesi halinde ne olacaktır? Değişiklikte sadece nitelikli çoğunluğun azaltılmasına karşılık, hükmün aynen korunmasındaki ısrar, azaltılan nitelikli çoğunluğun sadece temsilciler kurulu şeklide bir organın varlığına mı münhasır kılınmıştır? Yönetim planında böyle bir organın bulunmaması halinde, toplu yapı kat malikleri kurulu için hala beşte dört çoğunluk mu aranacaktır?
Kanaatimizce, ifade ettiğimiz sorulara olumsuz cevap verilmelidir. Zira, burada temsilciler kuruluna özgü bir düzenleme yapılmasının amaçlanmadığını, aksine istisnai bir organ olan temsilciler kurulu için azaltılan nitelikli çoğunluğun, asıl organ olan kat malikleri kurulu açısından da uygulanmasının gerektiği açıktır. Dolayısıyla, söz konu Kanun değişiklik teklifinin, yönetim planında temsilciler kurulunun oluşumuna ilişkin herhangi bir düzenlemenin bulunmadığı, tüm kararların bizzat ve doğrudan kat malikleri genel kurulunda alındığı yönetim planı değişikliklerini de kapsadığı, bu çerçevede değişikliğin yasalaşması halinde kat malikleri genel kurulunca üçte iki çoğunlukla alınacak kararla yönetim planı değişikliğine gidilebileceği düşüncesindeyiz.
Temsilciler Kurulu Doğrudan Yönetim Planını Değiştirebilir mi?
Son olarak değinilmesi gereken bir diğer husus da yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu şeklinde bir organ düzenlenmiş olması ihtimalinde, temsilciler kurulunun her türlü kararı alıp alamayacağı ve dolayısıyla yönetim planını da kurul olarak değiştirip değiştiremeyeceğidir. Örneğin, temsilciler kurulu şeklinde bir organ varsa, acaba temsilciler kurulu toplu yapı ile ilgili KMK’da belirtilen her türlü kararı, mesela yönetim planı değişikliği kararını kat maliklerine hiç sormadan alabilir mi? İfade ettiğimiz soru oldukça önemli olmakla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bu yönde herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.
Öncelikle, şu hususu belirtmekte fayda vardır; KMK’da öyle bazı kararlar vardır ki, bunlar anagayrimenkulün aynına ilişkin olduğundan oybirliği ile karar alınmasını gerektirir. Örneğin, anayagrimenkülde imar mevzuatının izin verdiği bir yapının inşasına ya da bağımsız bölüm ilavesine ilişkin alınacak kararlar bu niteliktedir ve KMK m. 44 hükmünce bu yöndeki kararların kat maliklerinin oybirliği ile alınması gerekir. Benzer şekilde, örneğin anagayrimenkulün ortak yerlerinde üçüncü kişi lehine tesis edilecek geçit irtifakı (TMK m. 838) ya da kaynak irtifakı (TMK m. 837) gibi sınırlı ayni hakların kurulabilmesinde de yine KMK m. 45 hükmünce kat maliklerinin oybirliği şarttır.
Görüldüğü üzere, ifade edilen hususlar olağan yönetim işlerini aşan ve kat mülkiyeti kurulmuş anagayrimenkule ilişkin ayni hak tesisini, tapu sicilinde de tescili gerektiren oldukça önemli kararlardır. Benzer şekilde, yönetim planı değişikliği de klasik kat mülkiyetinde (KMK m. 28) ve toplu yapılarda (KMK m. 70) halihazırda beşte dört çoğunluğu gerektiren olağanüstü yönetim kararlarındandır. Zira, bu yöndeki kararlar, yönetim tarzını, ortak yer ve tesislerin kullanma maksat ve şeklini, kat mülkiyeti ilişkisinin devamına hizmet edecek diğer tüm hususları düzenleyen, dahası tüm kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindeki yönetim planında değişikliği içerecektir. Bu aynı zamanda, kat irtifakı kurulurken KMK m. 14 ve doğrudan kat mülkiyetine geçilirken de KMK m. 12 hükümleri çerçevesinde tapuya ibraz edilen bir resmi belgede, yani yönetim planında da bir değişiklik mahiyetindedir.
Gelinen noktada, yukarıda ifade edildiği gibi, şayet bir toplu yapıda temsilciler kurulu varsa, bunların temsile dayalı karar ve yönetim yetkisi, KMK’da zikredilen tüm kararları da kapsar şekilde mi yorumlanmalıdır? Örneğin, kat maliklerine sormadan, dahası kat maliklerinin haberi dahi olmaksızın, toplu yapı temsilciler kurulu taşınmazların aynına ilişkin kararları alabilir ya da yönetim planı değişikliğine gidebilir mi?
Öncelikle, KMK m. 69/son fıkra hükmüne göre yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulunun, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşacağını ifade edelim. İşte bu şekildeki temsilciler, toplu yapı temsilciler kurulunda temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahip olacaktır. Ancak kanaatimizce, her ne kadar temsilciler kurulu kat maliklerini temsil yetkisine sahip ise de bu temsil yetkisinin “her türlü karar” için verilmiş bir yetki olmadığı açıktır. Örneğin, temsilciler kurulu ortak yer ve tesislerle ilgili yönetimsel kararları almada, işletme projesini onaylamada, toplu yapı yönetim kurulunu seçmede elbette yetkilidir ve bu yöndeki kararlar için ayrıca temsil ettikleri bağımsız bölüm maliklerini toplayarak karar almak zorunda değildir.
Buna karşılık, özellikle toplu yapı bünyesindeki parsellerin ya da bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında, tapudaki resmi kayıt ve belgelerde değişiklik gerektiren, yani doğrudan yönetim faaliyeti dışında kalan kararlar “toplu yapı temsilciler kurulunca” doğrudan doğruya alınamamalıdır. Temsilciler kurulunun her bir üyesi, temsil ettikleri bağımsız bölümlerden ancak bağlı yetki ile alacakları kararları temsilciler kuruluna taşıma işlevine sahip olmalıdır. Örneğin, bağımsız bölüm ilavesi ya da parsellerde sınırlı ayni hak tesisi tapuya tescili gerektirir. Yine olağanüstü bir karar olan ayrıca tapuya ibraz edilen bir belge olan yönetim planında yapılacak değişiklik de bu kapsamda sayılmalıdır. Dolayısıyla, şayet temsilciler kurulu şeklinde bir organın var olduğu toplu yapılarda temsilciler kurulu yönetim planını değiştirecekse, her blok temsilcisinin yapılacak blok kat malikleri kurul toplantısı ile kendi bloğundaki olumlu ve olumsuz oy verenlerin belirlenmesi, bağlı yetki ile temsilciler kuruluna bu oyların taşınması ve yönetim planı değişikliğinin KMK m. 70 hükmünde zikredilen “toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu” ile sağlanmasının gerektiği kanaatindeyiz. Şayet, Kanun değişikliği yasalaşırsa, bu yöndeki beşte dört nitelikli çoğunluğun, bu kez üçte iki olarak sağlanması gerekecektir.
Bu yönde, her bir blokta ayrı ayrı yönetim planı değişikliği gündemi ile blok kat malikleri kurul toplantısı yapılmasının zor ya da imkansız olacağı şeklindeki savlara da katılmamaktayız. Bunun yanında, blok kat maliklerinin toplanmaksızın, blok yöneticisinin tek tek kat maliklerini dolaşarak yönetim planı değişikliğini imza karşılığı oylamasının da hukuka aykırı olacağı inancındayız. Zira, yönetim planı değişikliğini gerektiren hal ve zorunlulukların mutlaka tartışılması, bunun kat maliklerine açıklanması ve aktarılması gerektiği gibi, KMK m. 28 ve 70 hükümleri bir arada değerlendirildiğinde yönetim planı değişikliğinin de mutlaka kat malikleri kurul toplantısı şeklinde bir kararla alınmasının gerektiği açıktır. Bu nedenle, blok kat maliklerinin örneğin KMK m. 29/II hükmünce olağanüstü gündemle ayrı ayrı toplanmaları, ilk toplantıda KMK m. 30 hükmünde belirtilen nitelikli ve yeterli toplantı çoğunluğunun sağlanamaması halinde ikinci toplantıda toplantıya katılanların oylarının toplanması, yönetim planı değişikliğine ilişkin “olumlu” ve “olumsuz” oy veren blok kat maliklerinin bu iradelerinin toplantı tutanağına geçirilerek imzalanması ve devamında bu şekildeki bağlı yetki çerçevesinde toplu yapı temsilciler kurulunda tüm toplu yapı kat maliklerinin olumlu oyunun “beşte dört” (değişikliğin Kanunlaşması halinde “üçte iki”) şeklinde olması halinde yönetim planı değişikliğinin mümkün olduğu ifade edilebilir.
Komşu Parsel Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği
Burada şunu da belirtelim ki, belirttiğimiz işleyiş tek parsel toplu yapılar açısından uygulanabilir ise de, komşu parsel toplu yapılar açısından başkaca sorunlarla karşılaşılacağı da açıktır. Şöyle ki; KMK m. 66/II hükmüne göre toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Diğer bir anlatımla, esasen toplu yapının kurulması bakımından yapıların üzerinde bulunduğu parseller ayrı ayrı dikkate alınır ve KMK m. 12 ve 14 hükümlerinde yer alan belgeler, parsel bazlı olarak hazırlanır ve tapuya ibraz edilir. Bu çerçevede, komşu parsel toplu yapılarda mimari proje, vaziyet planı ve yönetim planlarının parsel bazlı olarak tapuya ibrazı gerekmektedir. Her ne kadar komşu parselleri hukuken toplu yapı olarak birbirine bağlayan tek bir vaziyet planı olsa da, ayrıca KMK m. 70/I. fıkrasının ilk cümlesinde yer alan “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir.” şeklindeki hüküm gereği komşu parsel toplu yapılarda yönetim planları tek ve özdeş hükümler içerse de, ifade ettiğimiz durum her bir parselin tapu sicil hukuku ve mülkiyet durumunda bir değişiklik meydana getirmez. Başka bir ifadeyle, birden fazla parselin toplu yapı olması, arazinin madde itibariyle kapsamını belirleyen ve taşınmaz üzerindeki yapıların o taşınmazın bütünleyici parçası olacağını düzenleyen TMK m. 718/II hükmünden ayrılmayı, dahası söz konu parsellerde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken tapuya ibraz edilecek KMK m. 12 ve 14 hükmünde belirtilen belgelerin de yine parsel pazlı olarak tapuya ibrazı zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.
Bunu şunun için ifade etmekteyiz; KMK m. 70 hükmünde toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan nitelikli çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indirilmektedir. Temsilciler kurulu şeklinde bir organın varlığı halinde, acaba buradaki çoğunluk komşu parsel toplu yapılarda ne şekilde sağlanacaktır? Öyle ya, her ne kadar yönetim planları her bir parselde tamamen özdeş hükümler içerse de, bu durum yönetim planının parsel bazlı olma vasfını ortadan kaldırmayacaktır. Bu durumda, acaba her bir parselde ayrı ayrı yönetim planı değişikliği için beşte dört (değişiklik Kanunlaşırsa üçte iki) çoğunluğun sağlanması mı gerekecektir? Yoksa tüm parseller bir arada değerlendirilerek mi söz konu nitelikli çoğunluk sağlanmalıdır? Örneğin, 5 parselden ve her bir parselde 20 bloktan ve bu bloklardaki eşit sayıda daireden oluşan toplu yapıda, her bir parsel için tamamen özdeş hükümler içeren ve toplu yapı temsilciler kurulu şeklinde bir organın da açıkça düzenlendiği yönetim planlarının var olduğunu düşünelim. Aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa toplu yapı temsilciler kurulu blok temsilcilerinden oluşacağından, 100 kişilik bir temsilciler kurulundan söz edilecektir. Bu durumda, toplu yapı kapsamındaki 5 parselin özdeş hükümler içeren yönetim planları nasıl değiştirilecektir? Burada, KMK m. 70 hükmünde “toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır” derken, söz konu beşte dört her bir parselde ayrı ayrı mı sağlanmalıdır, yoksa toplam beşte dört çoğunluk yeterli midir?
İfade ettiğimiz durum oldukça önemlidir, zira Kanun değişikliği ile beşte dört yerine üçte iki çoğunluk yeterli görülürse, örneğin somut olaya göre yönetim planı değişikliği aleyhlerine olan 2 parsel tamamen karşı çıksa dahi, 3 parseli temsil eden temsilciler kurulu üyelerinin oyu, yönetim planı değişikliği için yeterli olacaktır. Kanaatimizce, TMK m. 718, KMK m. 12 ve 14 madde hükümleri bir arada değerlendirildiğinde, KMK m. 70 hükmü çerçevesinde çok parselli sitelerde yönetim planı değişikliğinin de parsel bazlı değerlendirilmesi gerekmektedir. Buna göre, yukarıda tek parsel toplu yapılar için bağlı yetkiye dayalı oylamanın, komşu parsel toplu yapılarda bu kez her bir parselde ayrı ayrı yapılmasının ve her bir parsel yönetim plan değişikliğinin bu suretle sağlanmasının gerektiği, temsilciler kurulunun da bu bağlı yetkiye dayalı olarak temsil yetkisine sahip olduğu ve oy hakkını kullanabileceği ifade edilebilir. Aksi durum, her ne kadar toplu yapı birlikteliği bulunmakta ise de, yönetim planı değişikliği tamamen lehlerine olan 3 parseldeki kat maliklerinin bağlı yetki ile temsilcilerine verdikleri oylarla, diğer 2 parselin yönetim planını da değiştirme hak ve yetkisinin tanınması anlamına gelir ki, bunun yukarıda zikredilen TMK ve KMK hükümlerine aykırı olduğu kanaatindeyiz. Dolayısıyla, Kanun değişikliğinin gerçekleşmesi halinde, her bir parselde ayrı ayrı yönetim planı değişikliğinin oylanması, tüm parsellerde üçte iki çoğunluğu sağlayacak şekilde ve bağlı yetki ile temsilciler kurulunun toplanarak bu yönde karar vermesinin gerektiğini düşünmekteyiz.
Dahası, komşu parsel toplu yapı bünyesinde kalan tüm parsellerde de bu değişikliğin kabulünün zorunlu olduğunu, aksi halde diğer parseller Kanun’daki çoğunluğu sağlasalar dahi kendi parsel yönetim planında toplu yapı birlik ve niteliğini bozacak ya da ortadan kaldıracak kararlar alınamayacağını da ifade etmek isteriz. Örneğin, yönetim planı değişikliğinin 3 parselce kabul edildiği, diğer 2 parselin buna karşı çıktığı hallerde, sadece 3 parselin kendi yönetim planı değişikliğini yapmasının ve diğer 2 parselin yönetim planlarının aynen muhafazasının mümkün olmadığı açıktır. Aksi durum, “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir.” şeklindeki KMK m. 70/I hükmüne aykırılığa neden olacağı gibi, böyle bir uygulama aynı zamanda “toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz” şeklindeki KMK m. 66/I hükmünün dolanılmasına da imkan tanıyacaktır.
Sonuç olarak;
Yukarıda ifade edilen hususlar çerçevesinde, gündemde olan ve Komisyondan geçen KMK değişikliğine ilişkin belirttiğimiz hususların oldukça önemli olduğu açıktır. Bu yönde, özellikle KMK’nın bir bütün olarak değerlendirilerek pek çok maddesinde kapsamlı değişikliğe gidilmesinin gerektiğini de ifade etmemiz gerekir. Zira, bu şekildeki pansuman değişikliklerin pek çok sorununun devamına yol açacağı, hatta sorunları arttıracağı ortadadır.